RSS Feed (xml)
Sekarang banyak kalangan yang khawatir dan bertanya-tanya akankah dampak krisis finansial global yang terjadi saat ini akan terulang kembali seperti yang pernah kita alami bersama sepuluh tahun lalu ketika krisis moneter menghancurkan perekonomian Indonesia.
Sebenarnya pertanyaan semacam ini telah terlontar lima tahun lalu ketika ekspansi bisnis properti di negeri kita ini begitu bergelora. Pembangunan ruko, apartemen, mal,dan pusat perbelanjaan tak lagi hanya berlangsung di Jakarta, tetapi sudah menjalar ke seluruh penjuru kota-kota besar di Indonesia.
Nah, sekarang pertanyaan yang sama muncul kembali ketika krisis finansial global yang diawali dari Amerika Serikat menjalar ke seluruh dunia, termasuk Indonesia.
Sangatlah sulit untuk meyakinkan semua orang, apa pun jawaban yang kita berikan. Namun, sangatlah mudah untuk mengatakan bahwa dampak krisis finansial global saat ini tidak akan mengguncang perekonomian negara kita, apalagi menghancurkannya seperti yang terjadi tahun 1998. Mengapa demikian? Karena, situasi dan kondisi sosial ekonomi dan politik di negara kita saat ini amatlah berbeda bila dibandingkan dengan sepuluh tahun lalu.
Krisis yang terjadi pada saat itu (tahun 1998) adalah puncak dari sebuah perjalanan sejarah bangsa dengan politik yang sangat sentralistik dan tertutup. Belum lagi perekonomian yang sangat bergantung pada utang luar negeri, baik pemerintah maupun pihak swasta.
Dikendalikan pengusaha
Saat itu bank-bank swasta yang dimiliki para konglomerat dan bank-bank pemerintah yang dikendalikan pengusaha yang dekat dengan penguasa begitu berambisi membangun bisnis propertinya yang bersifat jangka panjang dan ditopang dengan dana bank yang bersifat jangka pendek.
Kalangan perbankan pun jorjoran mengucurkan dananya untuk membiayai proyek-proyek properti skala besar alias megaproyek. Ketika itu para bankir demikian agresif menyalurkan kredit ke sektor properti, pengawasan dari Bank Indonesia juga masih sangat lemah. Para bankir leluasa mengucurkan dana pihak ketiga untuk membiayai proyek-proyek properti yang digarap oleh kelompok usahanya sendiri.
Waktu itu, praktik pelanggaran legal lending limit (batas maksimum pemberian kredit- BMPK) dan mark up nilai proyek sangat lazim dilakukan. Ketika perekonomian nasional sedang sehat, melaju kencang di atas 7 persen per tahun, semua borok-borok itu bisa ditutupi. Toh, ada juga beberapa bank yang ”jebol” karena melakukan pelanggaran yang ”kebangetan”.
Ambruknya Bank Summa (1991), Bank Pacific (1995), dan Bank BHS (1997) menunjukkan betapa berbahaya dan besarnya dampak negatif yang muncul dari ”perselingkuhan” perbankan dan pengembang. Maka, ketika krisis mata uang yang terjadi di Thailand yang berawal dari ekspansi bisnis properti lalu menjalar ke Indonesia, tersungkurlah bank pemerintah dan swasta yang sangat getol membiayai bisnis properti waktu itu.
Para pengembang yang tadinya berkibar-kibar dengan sederet proyek kebanggaannya langsung tersungkur. Mereka bangkrut karena tidak kuat lagi menanggung beban utang yang tiba-tiba menggunung seiring dengan anjloknya nilai tukar rupiah terhadap dollar Amerika Serikat. Para pengembang pun ramai-ramai masuk ruang gawat darurat Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Semua pengembang papan atas menjadi pasien BPPN.
Namun, pada 1999-2000, beberapa pengembang yang kebal krisis mulai kembali menggarap bisnis properti. Restrukturisasi utang pengembang melalui BPPN tahun 2001 menjadi stimulus dan landasan berpijak yang baru bagi para pengembang untuk kembali menekuni proyek-proyek propertinya. Sejak itu pula bisnis properti bergerak kembali dan bahkan menjadi lokomotif yang menggerakkan gerbong perekonomian nasional pascakrisis.
Kapitalisasi proyek properti
Sejak tahun 2003, pertumbuhan bisnis properti nasional tidak bisa dibendung lagi. Akibatnya, nilai kapitalisasi proyek properti nasional mengalami lonjakan yang tidak pernah terjadi sebelumnya. Puncaknya terjadi tahun 2005, dengan nilai kapitalisasi bisnis properti Rp 91,01 triliun. Atau meningkat hampir sepuluh kali lipat dibandingkan dengan nilai kapitalisasi tahun 2000 yang ”hanya” Rp 9,51 triliun.
Pertumbuhan bisnis properti yang sangat fantastis itu tak terbendung lagi oleh gonjang-ganjing politik (pelaksanaan Pemilu 2004) dan kebijakan kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM), bahkan sebanyak enam kali terjadi sejak tahun 2004.
Nah, sekarang timbul pertanyaan, bagaimana dampak krisis finansial global itu terhadap bisnis properti Indonesia saat ini? Memang harus diakui sedikit banyak krisis finansial yang melanda dunia saat ini pastilah berdampak pada bisnis properti di Indonesia.
Bayangkan, di tengah krisis subprime mortgage di AS, yang pengaruh negatifnya langsung ditransmisikan ke negara-negara lain, seperti kawasan Eropa, Kanada, Australia, Hongkong, dan Singapura, bisnis properti nasional sama sekali tak terpengaruh. Harga properti yang berguguran di negara-negara lain sama sekali tidak terjadi di Indonesia.
Nah, dampak negatif yang berembus dari krisis subprime mortgage di AS dan kenaikan harga BBM yang sempat mencapai rekor tertinggi sepanjang sejarah terasa secara global, yakni berupa peningkatan laju inflasi yang sangat signifikan, bahkan merupakan laju inflasi tertinggi yang terjadi dalam 25 tahun terakhir.
Di Singapura, misalnya, yang perekonomiannya terkenal stabil dengan laju inflasi tahunan yang rata-rata cuma 2,5 persen, tahun ini diperkirakan inflasinya akan melonjak hingga 7,8 persen. Begitu pula di Malaysia, yang laju inflasinya hanya sekitar 3 persen, tahun ini akan menembus 7 persen. Adapun Australia yang laju inflasinya rata-rata hanya sekitar 4 persen tahun ini akan mencapai 7,5 persen.
Namun, jika menyimak nilai kapitalisasi proyek properti nasional sebagaimana terlihat pada tabel, tampak bahwa sejak tahun 2003 sektor properti di Indonesia dengan nilai Rp 50,7 triliun bertumbuh secara konsisten menjadi Rp 77,4 triliun hampir tidak mengenal masa resesi. Yang terjadi adalah, dari tahun ke tahun, sektor properti Indonesia bergerak dari booming yang satu ke booming yang lain. Bisnis properti Indonesia bergerak dari puncak gunung yang satu ke puncak gunung yang lain tanpa pernah tergelincir ke lembah.
Ekspansi bisnis properti pascakrisis tahun 2003 hingga 2008, kredit properti yang dipakai pengembang mencapai Rp 186,3 triliun, (lihat tabel) sebagian besar atau 64 persen senilai Rp 119 triliun adalah kredit pemilikan rumah (KPR). Sementara kredit konstruksi dan kredit real estat hanya mencapai 36 persen, masing-masing 21,9 persen atau senilai Rp 40,8 triliun adalah kredit konstruksi dan 14,22 persen atau Rp 26,5 triliun adalah kredit real estat.
Konsumen semakin pandai memilih proyek-proyek properti yang akan dibelinya dengan menyeleksi pengembang yang sudah teruji lolos dari krisis. Mereka semakin pintar untuk memilah pengembang yang kredibel dan memilih proyek yang sesuai dengan kemampuan ekonominya.
Mereka membeli sesuai dengan kebutuhannya. Tidak banyak konsumen yang menebar uang di banyak proyek properti sebagai ajang spekulasi. Mereka juga lebih berhati-hati dalam memilih proyek properti, dengan melihat bagaimana track record pengembangnya.
Kenapa sektor properti Indonesia tidak terpengaruh? Kenapa bisnis properti nasional seakan- akan begitu tangguh? Sekali lagi, hal ini merupakan anomali yang sulit dijelaskan. Ya, benar-benar merupakan ketidaklaziman dalam dinamika bisnis properti nasional.
Soalnya, pada masa lalu, ketika krisis moneter menerjang kawasan Asia, yang dimulai dari Thailand, justru Indonesia merupakan negara yang paling parah terkena dampaknya dibandingkan dengan negara lain, seperti Thailand, Malaysia, dan Korea Selatan. Dan, sektor properti Indonesia terperosok paling dalam ke kubangan krisis, di samping sektor keuangan dan perbankan.
Nah, dalam situasi krisis global yang terjadi belakangan ini, bisnis properti di Indonesia seakan- akan kebal dari penyakit ekonomi yang mengkhawatirkan banyak negara itu. Padahal, ketimbang negara lain, seperti Singapura, China, dan Uni Emirat Arab, bisnis properti Indonesia relatif masih tertutup bagi investor asing.
Tak pernah kehabisan
Para pengembang di Indonesia seperti tidak pernah kehabisan ”amunisi” untuk terus mengguyur pasar properti nasional dengan berbagai proyeknya. Buktinya, hanya dalam tempo dua tahun (2007-2009), tidak kurang dari 33.000 unit rumah susun sederhana milik (rusunami) diluncurkan para pengembang. Jika harga rusunami itu rata-rata Rp 175 juta per unit, nilai kapitalisasi dari proyek rusunami saja mencapai Rp 5,7 triliun.
Yang lebih fantastis, para pengembang juga terus merancang berbagai megaproyek properti lewat superblok. Pada masa mendatang, ekonomi Indonesia diperkirakan akan melaju rata-rata 7-9 persen per tahun, persis seperti sebelum terjadi krisis ekonomi. Indikasinya tampak jelas dari kinerja ekspor yang semakin mantap hingga menembus 100 miliar dollar AS tahun 2007.
Meski laju inflasi tahun 2008 akan cukup tinggi, yakni mencapai sekitar 12 persen, akibat kenaikan harga komoditas pangan internasional dan penyesuaian harga BBM di pasar domestik, pemerintah, Bank Indonesia, dan kalangan perbankan pada umumnya merasa sangat yakin bahwa laju inflasi akan kembali mereda pada tahun 2009, turun lagi ke level 6 persen-6,5 persen.
Nah, hal itulah yang membuat para pengembang sama sekali tak merasa ragu untuk terus meluncurkan proyek-proyek propertinya. Dengan demikian, bisnis properti yang terus bergairah sejak tahun 2002 akan menemukan momentum untuk mencapai booming pada tahun 2010-2011.
Fenomena seperti itu benar- benar merupakan sebuah anomali dalam sejarah bisnis properti Indonesia, bahkan dunia. Sebab, di mana pun juga tidak ada sebuah sektor ekonomi yang mampu terus-menerus selama satu dekade. Selalu ada proses alamiah yang membuat suatu usaha berkembang, lalu jeda sesaat atau melemah, untuk kemudian tumbuh lagi.
Salah satu faktor yang membuat para pengembang se- makin bersemangat membangun proyek-proyek propertinya adalah keyakinan bahwa pemerintah baru pada tahun 2009 akan membuat kebijakan terobosan. Salah satunya adalah membuka akses yang lebih luas bagi investor asing untuk masuk ke bisnis properti nasional.
Tak heran jika para pengembang terus meluncurkan proyek-proyek properti terpadu yang sangat prestisius, seperti StMoritz dengan nilai investasi Rp 11 triliun, Kemang Village (Rp 12 triliun), Ciputra Mall (Rp 14 triliun), Kuningan City (Rp 6 triliun), Kota Casablanca (Rp 7 triliun), Gandaria City (Rp 6,5 triliun), dan Tangerang City (Rp. 4,4 triliun).
Semua proyek properti itu seakan-akan merupakan antisipasi para pengembang menyambut hadirnya investor asing ke bisnis properti nasional pada kurun waktu 2009 dan seterusnya. Nah, jika semua skenario yang dipaparkan di atas terjadi, booming properti pada tahun 2010-2011 bukan hal yang mustahil terjadi.
Karena sikapnya yang sangat ”fanatik” terhadap properti sebagai instrumen investasi, para pengembang dari mancanegara pun semakin banyak yang menawarkan proyek-proyek propertinya ke Indonesia, seperti yang dilakukan para pengembang dari Singapura, Malaysia, Kanada, dan Australia. Bahkan, dalam dua tahun terakhir, pengembang dari AS juga gencar menawarkan proyek-proyek properti di New York dan California. Sumber Panangian Simanungkalit
Kemenangan Sejati
" Kemenangan sejati bukan diukur dengan kemampuan mengalahkan orang lain, melainkan dinilai dari bagaimana kita mampu memberdayakan potensi yang kita miliki, untuk mencapai prestasi terbaik melampaui standar yang kita tetapkan."
Kisah tentang seekor belalang dan seekor anjing dibawah ini adalah awal yang tepat untuk menjadi kendaraan pemahaman kita dalam memulai tulisan ini. Dikisahkan dalam sebuah perjalanan, seekor belalang bertemu dengan seekor anjing yang sombong. Anjing ini menyombongkan diri kepada belalang kecil dengan mengatakan bahwa tidak ada satupun binatang yang mampu mengalahkan lompatannya di wilayah ini. Mendengar perkataan si anjing, panaslah hati si belalang kecil ini. Kemudian belalang kecil ini berani menantang si anjing, bahwa dia bisa mengalahkan lompatan si anjing dengan syarat standar ukuran kemenangannya sesuai dengan standar yang ditetapkannya.
“Apakah kamu berani melayani tantangan saya ?”, demikian kata si belalang. “Kita berlomba melompat di tempat setinggi-tingginya dan pemenangnya diukur bukan dari seberapa tinggi dia melompat, melainkan dinilai dari berapa kali tinggi lompatan yang dilakukan dibanding tinggi tubuhnya”.
Anjing menerima tantangan belalang ini. Kemudian Anjing mendapatkan kesempatan mencoba melompat yang pertama. Hasilnya, ia ternyata berhasil melompat setinggi 2 meter atau sekitar sepuluh kali tinggi tubuhnya. Berikutnya giliran si belalang. Lompatan belalang hanya setinggi seperempat dari lompatan anjing, namun ketinggian lompatan tersebut ternyata setara dengan empat puluh kali tinggi tubuhnya. Siapakah pemenangnya dalam perlombaan ini ? Tentu saja pemenangnya adalah si belalang kecil. Ia mampu melompat setinggi 40 kali dari tinggi tubuhnya dibandingkan si anjing yang hanya 10 kali dari tinggi tubuhnya.
Sahabat, pada dasarnya dalam kehidupan ini setiap orang bisa menjadi pemenang, kalau ukuran kemenangannya dinilai berdasarkan standar potensi yang dimilikinya. Kemenangan sejati sesungguhnya dinilai dari seberapa besar usaha yang telah kita lakukan berdasarkan potensi yang kita miliki untuk mencapai prestasi yang terbaik. Demikian juga dalam pekerjaan, hidup dan bisnis, Anda dan saya memiliki potensi masing-masing yang dapat ditingkatkan untuk mencapai prestasi kemenangan tertinggi sesuai standar yang kita tetapkan. Ukuran keberhasilan tidak selalu membandingkan dengan orang lain, melainkan dapat dinilai dari seberapa besar potensi yang telah kita miliki untuk mencapai prestasi terbaik kita. Maka membandingkan ukuran keberhasilan diri kita dengan pencapain kesuksesan orang lain adalah tidak bijaksana.
Kemenangan sejati sesungguhnya adalah bagaimana kita telah memberdayakan potensi kemampuan kita untuk meraih prestasi yang lebih baik dalam berbagai bidang kehidupan, seperti dalam kesehatan, kekayaan hati, kekayaan spiritual, kekayaan materi, keberhasilan prestasi kerja dan prestasi bisnis, dalam hal kemajuan dalam kehidupan keluarga, maupun memberikan konstribusi kebaikan bagi sesama dan kehidupan.
Marilah kita bertanya kedalam diri kita sendiri:
- Apakah hari ini saya sudah melakukan sesuatu yang lebih baik dibandingkan hari kemarin ?
- Apakah bulan ini saya sudah meraih prestasi lebih baik dibandingkan bulan lalu ?
- Apakah tahun ini sudah meraih prestasi lebih meningkat dibandingkan tahun lalu ?
Tentu saja ukurannya jangan hanya dinilai dari pencapain materi dunaiwi semata, melainkan dapat dinilai dari peningkatan kekayaan spiritual dalam diri kita. Ukurannya bisa, Apakah sudah lebih bijaksana, apakah sudah lebih meningkat dalam kehidupan spiritual, dalam kehidupan karier dan pekerjaan, dalam kehidupan bisnis, dalam pergaulan dan kemasyarakatan ? Apakah sudah meningkat dalam memberikan konstribusi dan manfaat kepada orang lain, dalam memberikan bantuan dan manfaat kebaikan bagi orang lain ? Dan tentu saja masih banyak lagi standar ukuran sesuai dengan potensi yang kita miliki.
Kisah tentang seekor belalang dan seekor anjing dibawah ini adalah awal yang tepat untuk menjadi kendaraan pemahaman kita dalam memulai tulisan ini. Dikisahkan dalam sebuah perjalanan, seekor belalang bertemu dengan seekor anjing yang sombong. Anjing ini menyombongkan diri kepada belalang kecil dengan mengatakan bahwa tidak ada satupun binatang yang mampu mengalahkan lompatannya di wilayah ini. Mendengar perkataan si anjing, panaslah hati si belalang kecil ini. Kemudian belalang kecil ini berani menantang si anjing, bahwa dia bisa mengalahkan lompatan si anjing dengan syarat standar ukuran kemenangannya sesuai dengan standar yang ditetapkannya.
“Apakah kamu berani melayani tantangan saya ?”, demikian kata si belalang. “Kita berlomba melompat di tempat setinggi-tingginya dan pemenangnya diukur bukan dari seberapa tinggi dia melompat, melainkan dinilai dari berapa kali tinggi lompatan yang dilakukan dibanding tinggi tubuhnya”.
Anjing menerima tantangan belalang ini. Kemudian Anjing mendapatkan kesempatan mencoba melompat yang pertama. Hasilnya, ia ternyata berhasil melompat setinggi 2 meter atau sekitar sepuluh kali tinggi tubuhnya. Berikutnya giliran si belalang. Lompatan belalang hanya setinggi seperempat dari lompatan anjing, namun ketinggian lompatan tersebut ternyata setara dengan empat puluh kali tinggi tubuhnya. Siapakah pemenangnya dalam perlombaan ini ? Tentu saja pemenangnya adalah si belalang kecil. Ia mampu melompat setinggi 40 kali dari tinggi tubuhnya dibandingkan si anjing yang hanya 10 kali dari tinggi tubuhnya.
Sahabat, pada dasarnya dalam kehidupan ini setiap orang bisa menjadi pemenang, kalau ukuran kemenangannya dinilai berdasarkan standar potensi yang dimilikinya. Kemenangan sejati sesungguhnya dinilai dari seberapa besar usaha yang telah kita lakukan berdasarkan potensi yang kita miliki untuk mencapai prestasi yang terbaik. Demikian juga dalam pekerjaan, hidup dan bisnis, Anda dan saya memiliki potensi masing-masing yang dapat ditingkatkan untuk mencapai prestasi kemenangan tertinggi sesuai standar yang kita tetapkan. Ukuran keberhasilan tidak selalu membandingkan dengan orang lain, melainkan dapat dinilai dari seberapa besar potensi yang telah kita miliki untuk mencapai prestasi terbaik kita. Maka membandingkan ukuran keberhasilan diri kita dengan pencapain kesuksesan orang lain adalah tidak bijaksana.
Kemenangan sejati sesungguhnya adalah bagaimana kita telah memberdayakan potensi kemampuan kita untuk meraih prestasi yang lebih baik dalam berbagai bidang kehidupan, seperti dalam kesehatan, kekayaan hati, kekayaan spiritual, kekayaan materi, keberhasilan prestasi kerja dan prestasi bisnis, dalam hal kemajuan dalam kehidupan keluarga, maupun memberikan konstribusi kebaikan bagi sesama dan kehidupan.
Marilah kita bertanya kedalam diri kita sendiri:
- Apakah hari ini saya sudah melakukan sesuatu yang lebih baik dibandingkan hari kemarin ?
- Apakah bulan ini saya sudah meraih prestasi lebih baik dibandingkan bulan lalu ?
- Apakah tahun ini sudah meraih prestasi lebih meningkat dibandingkan tahun lalu ?
Tentu saja ukurannya jangan hanya dinilai dari pencapain materi dunaiwi semata, melainkan dapat dinilai dari peningkatan kekayaan spiritual dalam diri kita. Ukurannya bisa, Apakah sudah lebih bijaksana, apakah sudah lebih meningkat dalam kehidupan spiritual, dalam kehidupan karier dan pekerjaan, dalam kehidupan bisnis, dalam pergaulan dan kemasyarakatan ? Apakah sudah meningkat dalam memberikan konstribusi dan manfaat kepada orang lain, dalam memberikan bantuan dan manfaat kebaikan bagi orang lain ? Dan tentu saja masih banyak lagi standar ukuran sesuai dengan potensi yang kita miliki.
TIPS & TRIK Pengajuan Kredit
Tips dan trik ini dimaksudkan bukan untuk mengakali perbankan (saya yakin mereka memiliki staf yang jeli untuk urusan pemberian kredit), tapi untuk memperlancar persiapan dalam mengajukan kredit.
1. Tentukan dulu kebutuhan anda. Kebutuhan apa yang anda inginkan untuk dibiayai bank. Untuk karyawan biasanya lebih simple, beli rumah, beli kendaraan, dst. Sementara untuk professional dan pengusaha lebih kompleks. Apabila yang anda perlukan adalah suntikan untuk perputaran modal, misalnya untuk mengurangi hutang dagang sehingga harga yang didapat lebih murah, atau untuk memperbanyak inventori/persediaan barang, maka yang diajukan adalah kredit modal kerja, seperti rekening Koran, kredit akseptasi dsb. Sementara bila yang anda butuhkan adalah pembiayaan pembelian fixed asset seperti mesin, kendaraan, bangunan ruko, gudang dll, ajukan kredit investasi.
2. Estimasikan kemampuan pembayaran (payback ability) anda. Dari laporan keuangan atau gaji/pendapatan yang anda peroleh setiap bulannya, ambil titik aman bahwa besarnya kewajiban pembayaran tidak lebih besar dari 30% pendapatan bersih anda (DBR umum setiap bank adalah 30-35% dari total pendapatan ). Contoh: Vidi dan suaminya memiliki total penghasilan Rp 3.000.000, maka jadikan patokan dalam diri Vidi kalau besar angsuran nanti tidak boleh lebih dari Rp. 1.000.000 perbulannya nanti. Untuk pengusaha, hitung tingkat DBR anda dari Nett Profit jangan Gross (untuk lebih amannya)
3. Periksa pemenuhan syarat administrasi anda. Untuk karyawan, pastikan anda telah bekerja di perusahaan anda lebih dari 2 tahun (ada juga bank yang menerapkan lebih dari itu), status pendapatan tetap (adanya komponen gaji tetap, untuk dihitung dalam perhitungan DBR), untuk pendapatan yang sifatnya hanya komisi (tidak tetap) biasanya bank akan cenderung menolak. Demikian juga untuk professional dan pengusaha, paling tidak ijin praktek/usaha di atas dua tahun dari tanggal terbit, atau telah menjalankan usahanya selama di atas dua tahun.
4. Perhatikan data dan fisik jaminan anda. Untuk dokumen pastikan sertifikat yang absah dan berlaku. Untuk SHGB, pastikan jangka waktu berlakunya masih lama minimal tidak lebih dari jangka waktu kredit yang akan diajukan. Untuk fisiknya jaminan tanahnya sendiri: (hampir) semua bank menginginkan jaminan yang marketable (artinya bila ada masalah kredit dan terjadi penyitaan, bank akan mudah menjual jaminan itu), untuk itu jaminan harus memiliki akses jalan (di pinggir jalan), biasanya yang masuk 2 mobil - sekitar lebar 3.5-4 meter, jaminan di lokasi strategis (bukan daerah terpencil/pinggiran yang cenderung tidak berkembang), jaminan tidak terletak di tebing/lereng/daerah miring/daerah pemakaman/daerah rumah ibadah (misal masih satu lokasi dengan rumah ibadah), jaminan bangunan harus memiliki IMB, fisik bangunan harus baik dan kokoh. Untuk kendaraan pun demikian , penilaiannya lebih mudah.
Mobil baru tinggal disesuaikan dengan data dealer, mobil bekas kondisinya harus masih prima, tahunnya masih muda, dll. Jumlah kredit yang akan diberikan bank umumnya maksimum berkisar antara 70-80% dari nilai jaminan menurut taksiran bank.
5. Pastikan anda tidak memiliki catatan cacat perbankan pada tahun berjalan (saat anda mengajukan kredit tersebut. Bank memiliki jaringan data yang online seluruh negeri, di bawah jaringan server BI. Ada 2 macam data yang dapat dicek. Pertama DHBI yakni daftar hitam yang didapatkan seorang
pemiliki rekening giro apabila dia telah memberikan cek atau bilyet giro kosong melebihi batas ketentuan BI, kedua Data Kolektibilitas yang menunjukkan data kredit yang dimiliki calon debitur suatu bank, yang sudah ada. Misalnya Vidi telah memiliki kredit di Bank Jabar dengan kolektibilitas
lancar, maka Vidi dapat mengajukan kembali kredit di bank lain bila memenuhi syarat. Hal pertama yang dilakukan oleh suatu officer bank dalam memeriksa pengajuan kredit adalah Cek DHBI dan Cek Kolektibilitas. Data yang dilihat adalah berdasarkan nama, no KTP/ID, dan NPWP. Apabila anda pernah masuk dalam kedua list tsb, namun pada saat anda mengajukan sudah ter-rehab, sudah beres dan lancar, maka tidak menutup kemungkinan untuk melanjutkan pengajuan.
6. Siapkan rekening tabungan atau giro yang mencerminkan pendapatan anda. Terutama sekali untuk first impression bagi pihak bank. Saat ini bank akan lebih melihat data rekening anda dibanding data laporan keuangan atau gaji yang umumnya dapat dibuat buat. Apabila anda sebagai pengusaha mengatakan bahwa omzet anda per bulan 100juta, maka bank akan meminta keluar masuknya uang dalam rekening anda minimal 80% dari jumlah omzet anda tsb.
Bank akan melihat ke jumlah transaksi per bulannya BUKAN pada saldonya. Biasanya rekening yang diminta adalah data selama tiga bulan, maka saya sarankan bila anda akan mengajukan bulan April, pastikan data jumlah transaksi pada rekening anda Januari - Maret telah mencerminkan omzet/pendapatan. Jangan ragu untuk lebih mengaktifkan mobilitas transaksi di rekening anda
7. Pilih bank dengan total servis terbaik: tingkat suku bunga yang tidak mahal (dalam satu periode, masing masing bank memiliki tingkat suku bunga kredit sendiri), bunga efektif, jenis kredit yang ditawarkan lengkap (ada bank yang hanya melayani KPR, dll) sehingga anda bisa mendapatkan kredit
yang sesuai dengan kebutuhan, biaya biaya yang terkait dengan kredit yang paling bersaing (perhatikan iklan dari bank: misal bebas biaya notaris, suku bunga paling rendah, dsb, gunakan kesempatan tersebut), pilih bank yang menjanjikan proses pengajuan kredit tidak lama (waktu yang umum biasanya maksimal dua mingguan), pilih bank yang mendapat rekomendasi bagus dari teman/partner atau relative lain terutama terkait dengan customer maintenance/relationship, pilih bank yang teknologinya cukup canggih sehingga memudahkan anda untuk bertransaksi apa saja terkait dengan bank tersebut (bayar angsuran lewat mobile banking/otodebet, dll).
8. Ada baiknya anda mencari rekomendasi dari debitur yang telah lebih lama berhubungan baik dengan bank tersebut. Bank umumnya akan melakukan trade checking, baik itu dengan perusahaan tempat anda bekerja (untuk karyawan), dengan supplier/pesaing/pelanggan (untuk profesional dan pengusaha). Info trade checking yang kurang baik bisa langsung menurunkan penilaian bank terhadap anda.
9. Gunakan fasilitas kredit sesuai dengan tujuan awal. Seringkali terjadi kemacetan kredit akibat terjadinya kesalahan pemakaian. Misalnya kredit modal kerja digunakan untuk membangun rumah, akibatnya modal kerja anda tidak bertambah, sementara dengan adanya kredit berarti anda seharusnya meningkatkan keuntungan untuk membayar kewajiban kredit, sehingga akhirnya anda tidak mampu membayar pada bank.
10. Terlepas dari semua itu, perhitungkan baik baik oleh anda bahwa dengan pemberian kredit ini akan membantu anda, bukannya justru menyulitkan anda di kemudian hari (lihat contoh perhitungan bunga). Satu hal yang harus diperhitungkan: ambil payback ability anda terkecil untuk dijadikan acuan pengajuan besarnya kredit. Satu pesan saya, dalam perjanjian kredit hampir 99.9%, posisi bank sangat terlindungi oleh hukum terkait. Sehingga bila terjadi masalah kredit, umumnya di pengadilan bank biasanya akan selalu menang. Oleh karena itu, jangan ambil kredit bank kalau anda ragu dengan
kemampuan payback anda. Jangan karena tergiur besarnya uang yang diterima di awal yang cukup besar, tapi pikirkan nanti setiap bulannya anda harus membayar kewajiban pada bank.
Semoga bermanfaat bagi yang membutuhkan.
1. Tentukan dulu kebutuhan anda. Kebutuhan apa yang anda inginkan untuk dibiayai bank. Untuk karyawan biasanya lebih simple, beli rumah, beli kendaraan, dst. Sementara untuk professional dan pengusaha lebih kompleks. Apabila yang anda perlukan adalah suntikan untuk perputaran modal, misalnya untuk mengurangi hutang dagang sehingga harga yang didapat lebih murah, atau untuk memperbanyak inventori/persediaan barang, maka yang diajukan adalah kredit modal kerja, seperti rekening Koran, kredit akseptasi dsb. Sementara bila yang anda butuhkan adalah pembiayaan pembelian fixed asset seperti mesin, kendaraan, bangunan ruko, gudang dll, ajukan kredit investasi.
2. Estimasikan kemampuan pembayaran (payback ability) anda. Dari laporan keuangan atau gaji/pendapatan yang anda peroleh setiap bulannya, ambil titik aman bahwa besarnya kewajiban pembayaran tidak lebih besar dari 30% pendapatan bersih anda (DBR umum setiap bank adalah 30-35% dari total pendapatan ). Contoh: Vidi dan suaminya memiliki total penghasilan Rp 3.000.000, maka jadikan patokan dalam diri Vidi kalau besar angsuran nanti tidak boleh lebih dari Rp. 1.000.000 perbulannya nanti. Untuk pengusaha, hitung tingkat DBR anda dari Nett Profit jangan Gross (untuk lebih amannya)
3. Periksa pemenuhan syarat administrasi anda. Untuk karyawan, pastikan anda telah bekerja di perusahaan anda lebih dari 2 tahun (ada juga bank yang menerapkan lebih dari itu), status pendapatan tetap (adanya komponen gaji tetap, untuk dihitung dalam perhitungan DBR), untuk pendapatan yang sifatnya hanya komisi (tidak tetap) biasanya bank akan cenderung menolak. Demikian juga untuk professional dan pengusaha, paling tidak ijin praktek/usaha di atas dua tahun dari tanggal terbit, atau telah menjalankan usahanya selama di atas dua tahun.
4. Perhatikan data dan fisik jaminan anda. Untuk dokumen pastikan sertifikat yang absah dan berlaku. Untuk SHGB, pastikan jangka waktu berlakunya masih lama minimal tidak lebih dari jangka waktu kredit yang akan diajukan. Untuk fisiknya jaminan tanahnya sendiri: (hampir) semua bank menginginkan jaminan yang marketable (artinya bila ada masalah kredit dan terjadi penyitaan, bank akan mudah menjual jaminan itu), untuk itu jaminan harus memiliki akses jalan (di pinggir jalan), biasanya yang masuk 2 mobil - sekitar lebar 3.5-4 meter, jaminan di lokasi strategis (bukan daerah terpencil/pinggiran yang cenderung tidak berkembang), jaminan tidak terletak di tebing/lereng/daerah miring/daerah pemakaman/daerah rumah ibadah (misal masih satu lokasi dengan rumah ibadah), jaminan bangunan harus memiliki IMB, fisik bangunan harus baik dan kokoh. Untuk kendaraan pun demikian , penilaiannya lebih mudah.
Mobil baru tinggal disesuaikan dengan data dealer, mobil bekas kondisinya harus masih prima, tahunnya masih muda, dll. Jumlah kredit yang akan diberikan bank umumnya maksimum berkisar antara 70-80% dari nilai jaminan menurut taksiran bank.
5. Pastikan anda tidak memiliki catatan cacat perbankan pada tahun berjalan (saat anda mengajukan kredit tersebut. Bank memiliki jaringan data yang online seluruh negeri, di bawah jaringan server BI. Ada 2 macam data yang dapat dicek. Pertama DHBI yakni daftar hitam yang didapatkan seorang
pemiliki rekening giro apabila dia telah memberikan cek atau bilyet giro kosong melebihi batas ketentuan BI, kedua Data Kolektibilitas yang menunjukkan data kredit yang dimiliki calon debitur suatu bank, yang sudah ada. Misalnya Vidi telah memiliki kredit di Bank Jabar dengan kolektibilitas
lancar, maka Vidi dapat mengajukan kembali kredit di bank lain bila memenuhi syarat. Hal pertama yang dilakukan oleh suatu officer bank dalam memeriksa pengajuan kredit adalah Cek DHBI dan Cek Kolektibilitas. Data yang dilihat adalah berdasarkan nama, no KTP/ID, dan NPWP. Apabila anda pernah masuk dalam kedua list tsb, namun pada saat anda mengajukan sudah ter-rehab, sudah beres dan lancar, maka tidak menutup kemungkinan untuk melanjutkan pengajuan.
6. Siapkan rekening tabungan atau giro yang mencerminkan pendapatan anda. Terutama sekali untuk first impression bagi pihak bank. Saat ini bank akan lebih melihat data rekening anda dibanding data laporan keuangan atau gaji yang umumnya dapat dibuat buat. Apabila anda sebagai pengusaha mengatakan bahwa omzet anda per bulan 100juta, maka bank akan meminta keluar masuknya uang dalam rekening anda minimal 80% dari jumlah omzet anda tsb.
Bank akan melihat ke jumlah transaksi per bulannya BUKAN pada saldonya. Biasanya rekening yang diminta adalah data selama tiga bulan, maka saya sarankan bila anda akan mengajukan bulan April, pastikan data jumlah transaksi pada rekening anda Januari - Maret telah mencerminkan omzet/pendapatan. Jangan ragu untuk lebih mengaktifkan mobilitas transaksi di rekening anda
7. Pilih bank dengan total servis terbaik: tingkat suku bunga yang tidak mahal (dalam satu periode, masing masing bank memiliki tingkat suku bunga kredit sendiri), bunga efektif, jenis kredit yang ditawarkan lengkap (ada bank yang hanya melayani KPR, dll) sehingga anda bisa mendapatkan kredit
yang sesuai dengan kebutuhan, biaya biaya yang terkait dengan kredit yang paling bersaing (perhatikan iklan dari bank: misal bebas biaya notaris, suku bunga paling rendah, dsb, gunakan kesempatan tersebut), pilih bank yang menjanjikan proses pengajuan kredit tidak lama (waktu yang umum biasanya maksimal dua mingguan), pilih bank yang mendapat rekomendasi bagus dari teman/partner atau relative lain terutama terkait dengan customer maintenance/relationship, pilih bank yang teknologinya cukup canggih sehingga memudahkan anda untuk bertransaksi apa saja terkait dengan bank tersebut (bayar angsuran lewat mobile banking/otodebet, dll).
8. Ada baiknya anda mencari rekomendasi dari debitur yang telah lebih lama berhubungan baik dengan bank tersebut. Bank umumnya akan melakukan trade checking, baik itu dengan perusahaan tempat anda bekerja (untuk karyawan), dengan supplier/pesaing/pelanggan (untuk profesional dan pengusaha). Info trade checking yang kurang baik bisa langsung menurunkan penilaian bank terhadap anda.
9. Gunakan fasilitas kredit sesuai dengan tujuan awal. Seringkali terjadi kemacetan kredit akibat terjadinya kesalahan pemakaian. Misalnya kredit modal kerja digunakan untuk membangun rumah, akibatnya modal kerja anda tidak bertambah, sementara dengan adanya kredit berarti anda seharusnya meningkatkan keuntungan untuk membayar kewajiban kredit, sehingga akhirnya anda tidak mampu membayar pada bank.
10. Terlepas dari semua itu, perhitungkan baik baik oleh anda bahwa dengan pemberian kredit ini akan membantu anda, bukannya justru menyulitkan anda di kemudian hari (lihat contoh perhitungan bunga). Satu hal yang harus diperhitungkan: ambil payback ability anda terkecil untuk dijadikan acuan pengajuan besarnya kredit. Satu pesan saya, dalam perjanjian kredit hampir 99.9%, posisi bank sangat terlindungi oleh hukum terkait. Sehingga bila terjadi masalah kredit, umumnya di pengadilan bank biasanya akan selalu menang. Oleh karena itu, jangan ambil kredit bank kalau anda ragu dengan
kemampuan payback anda. Jangan karena tergiur besarnya uang yang diterima di awal yang cukup besar, tapi pikirkan nanti setiap bulannya anda harus membayar kewajiban pada bank.
Semoga bermanfaat bagi yang membutuhkan.
Langganan:
Postingan (Atom)
